Le Canada est-il aux prises avec une crise de l’abordabilité du logement?

« Il faut qu’on se réveille. Ce qu’on traverse, c’est une crise d’abordabilité », affirme Benjamin Tal, directeur général et économiste en chef adjoint, Marchés des capitaux CIBC.

Que vous soyez propriétaire de votre logis ou d’un immeuble locatif, ou encore que vous envisagiez d’acquérir des biens immobiliers, le marché de l’habitation a une incidence sur tout le monde, et la demande dépasse actuellement l’offre. Par conséquent, malgré les taux d’intérêt plus élevés qui exercent une pression à la baisse sur le prix des maisons, le logement au Canada devient inabordable pour une proportion considérable de la population.

Une crise de l’abordabilité du logement survient lorsqu’une grande partie de la population n’a pas les moyens de se payer un logement convenable et adéquat, car le coût du logement devient disproportionnellement élevé par rapport au revenu des gens. Cette situation peut être attribuable à divers facteurs, dont la hausse rapide du prix des maisons, l’offre limitée de logements, la forte demande et la stagnation des salaires. Par conséquent, les particuliers et les familles peuvent avoir du mal à trouver un logement abordable.

Le logement devient inabordable pour de nombreuses personnes en raison de plusieurs facteurs. Au Canada, le prix des maisons a monté en flèche de 46 % pendant la pandémie de COVID-19 et la longue période de faibles taux d’intérêt. Bien que les prix des maisons aient connu une volatilité inégale depuis, cette situation n’est probablement que temporaire. Comme le confirme M. Tal : « Tout ralentissement n’est qu’une anomalie temporaire. Le marché immobilier est très serré. »

Le logement est devenu inabordable principalement en raison de la demande qui demeure beaucoup plus élevée que l’offre. Entre-temps, l’offre n’augmente pas malgré les nouvelles constructions et les reventes, car les gens n’inscrivent pas leur propriété.

M. Tal explique : « L’année dernière, nous avons accueilli pas moins de 950 000 nouveaux immigrants, résidents non permanents, Ukrainiens et étudiants. Cette année, j’estime que nous en avons accueilli environ 1,1 million. Aucun d’entre eux ne porte sa maison sur son dos ». Cela signifie qu’environ un million de personnes chercheront un logement cette année seulement.

Des taux d’intérêt plus élevés peuvent exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons, et c’est ce qui s’est produit en juillet lorsque la Banque du Canada (BdC) a augmenté le taux d’intérêt à un jour à 5 % En anglais seulement. Une nouvelle fenêtre s’affichera. (en anglais seulement). Ceux qui ont un prêt hypothécaire paient plus d’intérêts, ce qui dissuade certaines personnes d’acheter une propriété et fait ainsi diminuer la demande. Les gens qui possèdent déjà des propriétés pourraient être forcés de les vendre si leurs paiements hypothécaires augmentent au-delà de ce qu’ils peuvent continuer de se permettre; l’offre augmente alors.

Toutefois, les hausses des taux d’intérêt ne suffisent pas à elles seules à compenser le manque d’offre et le surplus de demande pendant une longue période. Pour cette raison, la hausse des taux d’intérêt n’a pas atténué la crise de l’abordabilité du logement.

La hausse des taux d’intérêt n’a causé qu’une « légère baisse » du prix des logements, selon le sondage annuel de Century 21 Canada sur le prix au pied carré En anglais seulement. Une nouvelle fenêtre s’affichera. (en anglais seulement). De plus, cette baisse n’a pas été observée dans l’ensemble du marché, et de nombreuses maisons familiales en Ontario continuent de voir leurs prix augmenter. Dans l’ensemble, l’incidence sur les prix des habitations a été en grande partie inégale et probablement temporaire puisque la demande demeure élevée.

La volatilité du marché de l’habitation devrait se poursuivre à court terme, surtout si la Banque du Canada continue d’ajuster les taux d’intérêt. Cependant, à moins que des initiatives importantes ne soient prises pour accroître l’offre de logements, nous nous attendons à ce que le prix des maisons continue d’augmenter à long terme. « La trajectoire à long terme de ce marché est à la hausse si nous ne faisons rien au sujet de l’offre », affirme M. Tal.

Bien que la réponse évidente puisse sembler être que le gouvernement canadien doit augmenter l’offre de logements, cela pourrait être une tâche complexe. Pour rétablir l’abordabilité du logement au Canada, il faudrait 3,5 millions de logements abordables supplémentaires sur le marché d’ici 2030, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) Une nouvelle fenêtre s’affichera..

Non seulement ce chiffre est-il stupéfiant, mais il y a de nombreux obstacles à surmonter pour en arriver à ce résultat. Les obstacles comprennent les retards dans la mise en œuvre de cette initiative, les pénuries de main-d’œuvre, les problèmes de chaîne d’approvisionnement et le fait qu’une augmentation de l’offre exercerait une pression à la hausse sur le coût de la construction.

M. Tal dit que « Nous devons réduire les frais de développement et adapter la TVH de façon équitable. Essentiellement, il faut offrir des incitatifs aux promoteurs pour qu’ils construisent des immeubles d’habitation. C’est une grande partie de la solution. »

Ce contenu a été créé à l’origine pour le balado « Gestionnaires enDirect » de Gestion d’actifs CIBC En anglais seulement. Une nouvelle fenêtre s’affichera. (en anglais seulement).