Convertir une résidence principale

Si le bien était votre résidence principale avant le changement d’utilisation, vous n’êtes pas tenu de payer de l’impôt sur tout gain accumulé. C’était auparavant la politique administrative de l’ARC qui déterminait que lorsque vous cédiez votre résidence principale, vous n’aviez pas à en déclarer la vente dans votre déclaration de revenus si vous étiez admissible à la totalité de l’exemption pour résidence principale. Depuis 2016, vous devez déclarer la vente et la désignation d’une résidence principale à l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, de votre déclaration de revenus pour être admissible à l’exemption pour résidence principale. Dans cette annexe, vous devrez fournir des renseignements de base, comme la date d’acquisition de la résidence, une description du bien et le produit de la disposition. Dans le cas des ventes effectuées en 2017 et au cours des années ultérieures, il faut aussi remplir le formulaire T2091IND, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) de l’ARC.

La bonne nouvelle, cependant, c’est que lorsque vous convertissez votre résidence principale en bien de location, vous pourriez être en mesure d’exercer un choix fiscal particulier vous permettant de ne pas être réputé avoir commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location et, par conséquent, vous n’avez pas à déclarer ce gain dans l’année où le changement d’utilisation a lieu.

Toutefois, si vous faites ce choix, vous ne pouvez pas déduire l’amortissement fiscal – la déduction pour amortissement (DPA) – sur le bien, et vous devez tout de même déclarer le revenu de location net que vous gagnez chaque année. 

Pendant que votre choix est en vigueur, vous pouvez désigner le bien comme étant votre résidence principale pour une période pouvant aller jusqu’à quatre ans, même si vous n’utilisez pas votre bien comme résidence principale. Cependant, vous pouvez le faire uniquement si vous ne désignez pas un autre bien (p. ex., un chalet) comme résidence principale pendant cette période.

Si vous choisissez cette option, puis redéménagez dans votre résidence, il n’y a aucune incidence fiscale immédiate.

Qu’arrive-t-il si vous décidez d’emménager dans une propriété que vous utilisiez comme bien de location? Lorsque vous convertissez votre bien de location en résidence principale, vous pouvez choisir d’attendre au moment de la vente du bien avant d’en déclarer la disposition. Vous n’avez toutefois pas cette option si vous avez déjà réclamé la DPA sur le bien. Si vous exercez ce choix, vous pouvez désigner le bien comme résidence principale pour une période pouvant aller jusqu’à quatre ans, avant de l’occuper à titre de résidence principale.

Heureusement, ce choix peut être exercé au plus tard à la date limite de production de la déclaration de revenus de l’année où vous avez vendu le bien.

Finalement, qu’advient-il si vous décidez de convertir une partie seulement de votre résidence principale en bien de location? Bien qu’en principe, la règle sur le changement d’utilisation ci-dessus s’applique, l’ARC considérera que vous n’avez pas changé l’utilisation si l’utilisation du bien comme bien de location est « peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale »; vous n’apportez pas de changement structurel au bien; et vous ne réclamez pas la DPA sur la partie utilisée comme bien de location.

Si vous respectez ces trois conditions, la résidence en entier pourrait être admissible à titre de résidence principale, même si une partie du bien est utilisée comme bien de location. Si vous ne respectez pas ces conditions, il y aura une disposition réputée pour la portion de la propriété qui a été convertie à des fins locatives. Vous devez répartir, au moment de la vente du bien, le prix de vente entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée comme bien de location. L’ARC acceptera une répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, à condition que la répartition soit « raisonnable ». Vous devez ensuite déclarer un gain en capital sur la partie du bien utilisée comme bien de location.

Veuillez noter que le choix décrit ci-dessus n’est pas offert si le changement d’utilisation ne vise qu’une partie du bien. Toutefois, le budget fédéral de 2019 a proposé d’étoffer ce choix pour qu’il comporte une conversion partielle. Cela s’appliquera aux changements d’utilisation de la propriété qui ont eu lieu le 19 mars 2019 ou après.