Si le bien était votre résidence principale avant le changement d’utilisation, vous n’êtes pas tenu de payer de l’impôt sur tout gain accumulé. C’était auparavant la politique administrative de l’ARC qui déterminait que lorsque vous cédiez votre résidence principale, vous n’aviez pas à en déclarer la vente dans votre déclaration de revenus si vous étiez admissible à la totalité de l’exemption pour résidence principale. Depuis 2016, vous devez déclarer la vente et la désignation d’une résidence principale à l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, de votre déclaration de revenus pour être admissible à l’exemption pour résidence principale. Dans cette annexe, vous devrez fournir des renseignements de base, comme la date d’acquisition de la résidence, une description du bien et le produit de la disposition. Dans le cas des ventes effectuées en 2017 et au cours des années ultérieures, il faut aussi remplir le formulaire T2091IND, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) de l’ARC.
La bonne nouvelle, cependant, c’est que lorsque vous convertissez votre résidence principale en bien de location, vous pourriez être en mesure d’exercer un choix fiscal particulier vous permettant de ne pas être réputé avoir commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location et, par conséquent, vous n’avez pas à déclarer ce gain dans l’année où le changement d’utilisation a lieu.
Toutefois, si vous faites ce choix, vous ne pouvez pas déduire l’amortissement fiscal – la déduction pour amortissement (DPA) – sur le bien, et vous devez tout de même déclarer le revenu de location net que vous gagnez chaque année.
Pendant que votre choix est en vigueur, vous pouvez désigner le bien comme étant votre résidence principale pour une période pouvant aller jusqu’à quatre ans, même si vous n’utilisez pas votre bien comme résidence principale. Cependant, vous pouvez le faire uniquement si vous ne désignez pas un autre bien (p. ex., un chalet) comme résidence principale pendant cette période.
Si vous choisissez cette option, puis redéménagez dans votre résidence, il n’y a aucune incidence fiscale immédiate.